La ripresa del mercato immobiliare nelle Isole Baleari: brilla Ibiza nel settore del lusso

Scritto da:     Tags:  ,     Data di inserimento:  21 settembre, 2016  |  2 Commenti
21 settembre, 2016
Villa a Ibiza

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di avv. Marialuisa La Ferla – fondatrice Studio Legale Avvocato-Italiano.it

In Italia nel primo trimestre del 2016 il mercato immobiliare, secondo i dati notarili, è stato in forte crescita con un aumento del 17,9% delle compravendite di immobili rispetto al primo trimestre del 2015, confermando così l’andamento che si registra da quattro trimestri consecutivi. Parallelamente vi è stato un incremento dei mutui fondiari concessi dagli Istituti bancari, il che fa supporre che la crescita continui.
La ripresa del mercato immobiliare non riguarda solo l’Italia, ma anche altri Paesi dell’Unione Europea.

In Spagna, dove la “bolla finanziaria” del 2007 provocò il crollo del mercato immobiliare anticipando la crisi generale del 2008, la ripresa è incominciata prima rispetto alla media europea. Secondo i dati dell’istituto nazionale di statistica spagnolo, i prezzi delle case spagnole crescono da otto trimestri consecutivi.
Due fattori generali sono stati particolarmente influenti per questo incremento: la riduzione delle imposte su plusvalenze e successioni – anche a favore degli stranieri – da parte del legislatore spagnolo e l’aumento delle concessioni di mutuo da parte delle banche, con importi finanziati pari al 70% del valore dell’immobile ipotecato ed interessi fissi al 2,5% nei primi anni e variabili al 1,85%-2% sopra l’Euribor per i successivi.

Investimenti immobiliari a Ibiza

Foto dal sito Avvocato Italiano Ibiza

Madrid, Isole Baleari e Cataluña sono le regioni spagnole dove maggiormente si sono alzati i prezzi delle abitazioni dal 2014, con un aumento medio del 10% (12% in Madrid, 11,8% nelle Baleari, e 10,5% in Cataluña) e dove nel primo trimestre del 2016 il numero delle compravendite è aumentato del 13,8% rispetto all’anno precedente, con un picco nel mese di aprile 2016 del 29%. In particolare nello stesso mese di aprile vi è stato un aumento del 61,7% delle compravendite di immobili ad uso abitativo ad Ibiza, isole Baleari, specialmente per quanto riguarda il mercato immobiliare di lusso.

Nelle Baleari ed in particolare a Maiorca ed Ibiza, infatti, il mercato immobiliare ha una crescita maggiore rispetto alla media nazionale sia come numero di transazioni, sia come prezzi. La crescita riguarda soprattutto il settore del lusso con i prezzi che, ad esempio, sono più che raddoppiati a Maiorca dal 2007 ad oggi: la stessa tipologia di villa che nel 2007 si era acquistata con 2 millioni di euro, nel 2015 si vendeva per 5 milioni, mentre dal 2014 si registra un incremento di prezzi del 10-15%.

Mercato immobiliare di lusso a Ibiza

Particolarmente interessante è la situazione del mercato immobiliare di Ibiza che dal 2014 presenta un incremento ancora superiore. L’isola riscuote sempre più interesse del jet set internazionale ed è sempre più attrattiva per il turismo di lusso, come dimostrato dal traffico di aerei privati, dal successo degli hotel e locali sempre più esclusivi comparsi sull’isola e dal transito di super yacht nel porto che, da quando è stato reso idoneo ad ospitare imbarcazioni fino a 70 metri, è diventato uno degli approdi più esclusivi del mondo.
Ad Ibiza nel 2014 vi è stato un aumento del numero delle compravendite nel mercato immobiliare di lusso del 15% rispetto all’anno precedente ed un incremento dei prezzi del 10%, con un tempo di commercializzazione di una casa ben situata di 12-18 mesi, ridotto a 3-9 mesi per gli immobili nelle zone più esclusive dell’isola. Nel 2015 l’incremento dei prezzi è stato doppio rispetto all’anno precedente, con una crescita annuale del 23,6% (con il prezzo medio al metro quadrato nella città di Ibiza di € 3.594 contro i € 2.909 del 2014, secondo i dati riportati da Idealista).
Con riferimento al numero di vendite, nel 2015 le agenzie di intermediazione per immobili di lusso Engel & Völkers (tedesca) e Lucas Fox (inglese) hanno registrato rispettivamente il 30% ed il 50% di vendite in più rispetto all’anno precedente, con un prezzo medio di vendita di 1 milione e 200mila, registrando l’ascesa sia per la fascia di prezzo di immobili tra i 500 mila e 1,5 milione che per quella superiore.
Secondo un rapporto del Ministero dello Sviluppo Spagnolo di aprile del 2016, nel primo trimestre di questo anno a Ibiza si sono realizzate vendite di immobili per € 703 milioni di euro, dei quali 368 milioni corrispondono agli acquisti fatti da stranieri che, quindi, hanno pagato più della metà di quanto è stato contabilizzato per le transazioni immobiliari. Si sono vendute 3.122 abitazioni (2.838 di seconda mano e 284 di nuova costruzione), di queste 1.211 sono state comprate da stranieri che, quindi, hanno acquistato due immobili ogni cinque venduti. Il prezzo medio delle vendite è stato di € 226.297 (il più alto di Spagna), però per gli acquisti degli stranieri il prezzo medio è stato ancora più alto: € 303.951. Cifre davvero alte che testimoniano la crescita del mercato immobiliare di lusso.

Le zone preferite per acquistare immobili a Ibiza

La domanda degli acquirenti stranieri di immobili è concentrata nella città di Ibiza e dintorni, le proprietà più richieste sono quelle della parte antica della città e del lungomare, dove i prezzi stanno salendo vertiginosamente e si arriva così a pagare anche fino a € 800.000,00 per un appartamento di 100 mq. I prezzi delle ville di lusso da 350 mq sono saliti a 3,5 milioni, quelli delle tenute più rustiche a 2,5 milioni. Proprietà agricole tradizionali o ville minimaliste si trovano anche a 3 millioni, così come appartamenti in buone posizioni anche a 600.000,00 euro.
A causa della poca offerta di immobili in queste zone di interesse principale, dovrebbe diventare attrattivo il mercato immobiliare nella zona nord dell’isola (dove si possono trovare ville di 350 mq a 2,8 millioni) e la zona ovest che è già molto apprezzata sia per la giusta distanza dall’aeroporto e dalla città di Ibiza che per la prossimità con le spiagge più suggestive. Nella parte orientale di Ibiza, invece, si sta concentrando la domanda per immobili di prima abitazione. Le nazionalità dei compratori sono salite a 15, con i tedeschi in testa, seguiti da spagnoli, inglesi, francesi, svizzeri, italiani e del Benelux.

È la stabilità del mercato e la straordinaria qualità della vita che attrae gli acquirenti stranieri ad Ibiza e nelle altre isole Baleari, ricordandosi che da anni rappresentano uno dei luoghi più ricercati da tedeschi, inglesi e scandinavi per l’acquisto della seconda casa, considerata la prossimità geografica ed il clima.
Ci si chiede ora quali saranno gli effetti della Brexit su questo mercato, soprattutto a Ibiza e Maiorca visto il numero di investitori inglesi, specialmente nel mercato immobiliare di lusso: si pensi, ad esempio, che nel 2015 il 67% di clienti della già citata agenzia Lucas Fox era inglese. Con il crollo della sterlina si potrebbe verificare un ribassamento dei prezzi degli immobili o, quanto meno, un rallentamento del loro incremento a causa della riduzione della domanda di acquisto e, contemporaneamente, dell’aumento delle offerte di vendita da parte dei proprietari inglesi.

La crescita del mercato immobiliare a Ibiza continuerà?

Potrebbe essere dunque un momento favorevole per comprare, tenendo però presente che la riduzione della domanda inglese non avrà nessun effetto se, come possibile, sarà sostituita da quella di altre nazionalità. In ogni caso si potrà fare un proficuo investimento. Per gli addetti del settore, infatti, la crescita del mercato immobiliare con particolare riguardo ad Ibiza durerà negli anni, almeno cinque considerato l’aumento della domanda da parte degli stranieri e la scarsità dell’offerta, dovuta, oltre che dai limiti fisici dell’isola, dalle ristrette normative urbanistiche e paesaggistiche. L’incremento continuerà ad essere sempre più forte nel settore del lusso visto che sempre più spesso l’isola viene preferita a posti come Saint Tropez o Montecarlo per la varietà di offerte e di prezzi, essendoci ancora un mercato immobiliare dinamico e non saturo nonostante l’apertura verso America, Asia e Medio Oriente.

Avv. Marialuisa La Ferla

Fonti: Il Messaggero.it-Economia & Finanza, E’ boom dell’immobiliare e dei mutui accesi. Lo confermano i dati notariIi, 25/07/2016;
El Mundo.es-Economia, “Il mercato di abitazioni di lusso brilla con forza nelle Baleari”, 24/03/2015;
El periòdico de Ibiza y Formentera, “Il mercato immobiliare “premium” seguirà crescendo in Ibiza, secondo uno studio” del 30/03/2016;
El mundo.es – Economia, Le abitazioni di lusso in Ibiza guadagnano attenzione tra gli stranieri, 21/04/2016;
Diario de Ibiza, Gli stranieri comprano in tre mesi case nelle Baleari per un valore di 368 millioni, 12/06/2016;
Cincodias.com, “È più interessante affittare ad Ibiza che a Saint-Tropez”, 17/5/2015

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